저번달 정부가 주택 첫 구매자들에게 LTV 80%까지 상향시켜주고, 한도도 6억까지 늘린다고 하는데 자세히 알아보자. 먼저 내용을 살펴보면 경제정책방향 대출 주요 내용이라고 해서 생애최초 주택 구매자에 대해 주택소재지역이랑 가격 관계없이란 말을 했는데 즉. 기존 투기과열지구나 조정지역 경우 LTV가 40~50%, 조정지역은 50~60%로 묶였는데 주택담보대출 비율 LTV 상한을 80%, 한도 6억 (기존 4억)까지 적용한다고 발표를했다.
누구나 6억까지 대출 가능?
DSR 적용이라 누구나 6억을 받지는 못함. 그래도 정부가 청년층 장례소득 인정확대라고해서 나이대별로 본인 연봉의 일정 %를 곱해 DSR을 산출해준다고 한다. 이게 어느정도인지 자세히 살펴보자. 그리고 다른 2개도 실행하는데 바로 '초장기 정책 모지기 도입'과 '체증식 상환방식' 이 두개인데 대출 관련해서 확실히 더 좋은 정책임. 이것도 같이 알아볼것임.
LTV 80%에 관해 읽기 전에 DSR을 먼저 보면 안타깝게도 기존 정책이 유지될 예정이다. 그래서 여전히 1억 초과 시 DSR 40%를 적용받음. 예외 사항으로는 전세대출이나 중도금대출은 예외임.
대출 가능 금액 기존과 비교
주택가격 제한이 사라졌다. 즉, 9억 이상도 ok라는것임. 소득제한도 없어졌는데 기존에는 1억 미만, 9천만원 이하 이렇게 충족해야했는데 생애최초는 제한이 전부 사라짐. 그리고 LTV를 80%까지 해주는데 이것들만 보면 정말 좋다. 그러나 DSR과 DTI 이 부분들은 현행 유지이다. 그렇기에 6억을 전부 받을 수가 없음.
이유는 LTV 기준으로 한도가 6억까지 나온다고 해도 대출 한도는 연봉에 의해서 정해지기 때문에 실제 6억까지 받는 사람들은 매우 드물다. 그래도 기존과 비교해보면 좋아진게 느껴지는데 기존의 투기과열지구는 만약 6억짜리 아파트를 산다고 하면 대출 나오는 금액은 2억 4천 밖에 되지 않았다. 그런데 여기서 본인이 서민실수요자를 충족한다면 3억 6천까지 대출이 나왔음.
그리고 9억짜리 집을 산다고 해도 3억 6천까지 밖에 나오지 않기 때문에 자금이 5억 4천은 가지고 있어야 살 수 있었음. 웬만한 사람들은 대부분 못사는 상황이었던 반면 이제는 한도가 늘어 7억짜리 아파트를 산다고 했을 때 한도는 5억 6천까지 늘었음. 기존에는 2억 8천까지 밖에 못 받았다면 LTV 기준으로 5억 6천으로 3억 정도가 늘었음.
조정대상지역 기준으로만 해도 기존에는 3억 5천밖에 못 받았지만, 이제는 5억 6천까지 가능함. LTV는 확실히 좋아짐. 다만 한도가 6억까지 걸려있어 8억 이상 아파트를 구매한다면 전부 다 6억이라 생각하면 됨. 그런데 어차피 6억까지 다 못받는 이유는 DSR 규제 때문이다. 연봉에 따라서 얼마나 대출 받는지 살펴보자.
DSR 연봉에 따른 대출 가능금액
기준은 주택담보대출 30년에 4% 그리고 원리금 균등으로 대출 한도를 잡은것임. 그래서 만약 연봉이 5천만원 이라면 받을 수 있는 최대 대출 한도는 3억 5천이다. 이것도 어떤 기준에 의한거냐면 신용대출이 1도 없다는 가정 하에 3억 5천임. 그러면 아까처럼 LTV에서 6억까지 됐지만, DSR에서 걸리기 때문에 연봉이 5천이라면 6억은 택도 없다.
실제로 대출금 6억을 받으려면 연봉이 최소 9천만원은 돼야지 가능하다. 즉, 현재 나온 정책은 고소득자에게 유리하다고 볼 수 있음. 그리고 정부는 DSR을 풀어주는것보다 장례소득을 추가해 나이에 따라서 연소득을 증가시켜 대출 한도를 오르도록 한 것임.
새로운 장례소득 대출금액
20대 초반의 경우 30년으로 했을 때는 51%, 30대 초반은 20년으로 했을 때 17%라는 가중을 받아 연봉을 올릴 수 있다. 즉, 만 30세가 연봉 5천만원이라고 가정하면 여기에서 17.7%를 곱해주는것임. 대략 5천 9백인데 이를 기준으로 대출 한도가 산출되는것임. 1천만원 정도가 늘어나니까 실질적으로 늘어나는 대출금액은 6천만원 정도 더 받을 수 있다.
예시를 추가로 보자면 연봉 3,600만원인 사람이 30년 만기로 빌린다고 했을 때는 장례소득을 4,200만원까지 인정 받아 최대 3억 1천까지 대출이 가능하다. 나이에 따른 장레소득을 적용해 6억을 대출받으려면 20대에 연봉 6천이 돼야지 가능한 금액이다. 이것도 한도를 늘려주기는 했지만, 고소득자가 더 큰 혜택을 누린다고 보면 됨.
주택담보대출 50년?
이것도 꽤 좋은 효과를 주는데 이게 나온 이유는 DSR 40%를 수정하지 않고 대출한도를 늘릴 수 있는 방법이기 때문이다. 이처럼 대출 기간을 늘리거나 연소득을 늘려주거나 둘 뿐인데 실제로 40년 만기에서 50년 만기로 늘어나면 체감할 수 있는건 월 부담금이 9만원 정도 줄고, 최대 대출 한도는 2천만원이 증가한다.
다만 이것도 6억과 마찬가지로 모두가 50년으로 할 수 있는게 아니다. 나이가 만 34세이하 또는 7년 이내 신혼부부에게만 적용됨. 그 다음 40년도 만 39세 이하 또는 7년 이내 신혼부부만 가능하니 참고하자.
체증식 상환방식
지금은 거의 없어졌지만, 예전에는 주담대 빌리는 방식이 만기 일시 상환식이었다. 거치식이라고 하는데 즉, 원금은 갚지 않고 30년 동안 이자만 내는것임. 옛날은 이게 정말 좋았다. 원금을 내지 않으니까 실제 달마다 내는 금액이 꽤 낮았음. 그러나 지금은 원리금 균등이나 원금 균등으로 내고 있기 때문에 실제 내는 금액은 상당히 높음.
그런데 체증식이 도입되면 어떤 효과가 있냐면 바로 만기 일시 상환식, 거치식과 비슷한 효과를 낸다. 언제까지 누리냐면 대출 초반에는 거의 비슷하게 간다고 보면 됨. 이유는 체증식 방식이 처음에는 거의 이자밖에 내질 않음. 이자만 100% 가량 내다가 마지막에 원금을 많이 내는 구조인데 실질적으로 주택담보대출을 20년~30년 갚는 사람은 없다. 보통 중간쯤에 이사나 아니면 다른 이유로 주택을 팔기 때문임.
아무튼 처음에 이자만 내기 때문에 원리금 균등이나 원금균등보다 처음에 부담이 적음. 그러니 만약 대출 상환방식을 선택할 수 있다면 체증식으로 하는것이 이득임.
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