아주 의미있는 부동산 하락세가 나왔다. 바로 잠실 파크리오. 최근 매매가도 흔들거리는 상황에서 전세가가 거의 반토막이 나버렸다. 전세 상한가가 15억 9천 선이었는데 최근 12월에 거래된 최저가는 8억 4천이 나옴. 그리고 등락을 반복하다가 엊그제 7억 6천까지 급전세가 나와서 놀랍다.
16억에서 7억이 되어버린 잠실 파크리오 전세가.. 이렇게 급락을 할 수 밖에 없는 것이 그동안 집값이 미친놈처럼 올랐기 때문이다. 무슨 84제곱이 16억이야.. 매매가도 아니고 말이다. 그러니 당연히 금리가 오르면서 전세대출까지 출렁거림.
2023년 부동산 전망
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내년 2023년 서울 아파트 실거래가는 -9.5% 더 떨어질 전망이 지배적이다. 올해는 -16.2%를 보이는데 내년은 -10% 가량 늘어 2년새 -26% 가격 하락을 보고 예상하고 있다. 그러나 이런 지표적인 예상치보다 체감 낙폭은 더 클 것이다.
내년 주택인허가 물량은 30% 정도 감소될거고 금리변동 여부에 따라 PF프로젝트 이슈로 자금길이 막히기 떄문에 유동성 위기에 처할 건설사들이 나올거라서 체감되는 집값 하락폭은 더 심할거라고 본다.
또 어제 CPI 미국 소비자 물가 지수가 나왔는데 미국이 기준 금리를 확 올려버리니 이건 그대로 한국 주택담보대출에 영향을 크게 주기 때문에 한국은행 기준 금리 인상과 연관되어 있는거다. 어제 CPI가 7.1% 상승했는데 전월대비 7.7%에 비해서 감소되는 수치가 보였다.
에너지와 식료품을 뺀 근원물가지수도 6.0%, 지난 10월에 6.3% 보다 내려갔다. 이게 아마도 12월 15일에 있을 기준금리 인상폭을 어느 선에서 결정하느냐가 관건이다. 자이언트 스텝이 아닌 빅스텝 0.5% 정도 금리를 올리는 수준이 예상된다.
올라가는 금리 폭은 줄어들었지만, 그래도 우상향 차트를 그리고 있다는 점 그리고 내년 상반기까지는 이런 기조가 확실하기 때문에 서울 수도권 아파트 값은 예외없는 하락을 맞을것이다.
잠실 파크리오 16억 > 7억
연 3% 전세대출 이자가 이제는 5~6% 수준이니 잠실 파크리오처럼 급등한 시세를 버틸 수 있을까.. 당연히 전세가가 하향 조정을 보이는 것은 당연하다. 그리고 현 상황에서는 전세금리대출보다는 월세.
전월세 전환률이 3~4%라서 전세보다 월세가 유리한 상황이다. 상황이 이렇게 뒤집어지다 보니까 갑과 을이 바뀌어버림. 집주인은 폭락한 전세 보증금 메꿔야 하는데 기존 세입자에게 받았던 보증금으로도 훨씬 못미치는 현시세로 세입자를 받아야 하니까 보증금은 비어버리고 말이다.
심지어 잔금치르고 깔끔하게 집에 들어갈 입주자들도 기존 전세가가 제대로 받쳐주질 못하니까 아무리 세입자 구해서 잔금을 치르려고 해도 기존 부족하다.
최근 새 아파트 개포 자이 프레지던스는 2023년 2월에 입주가 되는데 전세가가 17억에서 무려 8억까지 내팽겨쳐졌다. 입주가 시작되지 않아서 정확한 전세가는 알 수 없지만 기존 시세가 17억 수준인데 급전세로 8억 8천까지 나오고 있는 상황이다. 그만큼 잔금 치뤄야 할 집주인 발동에 불이 떨어진 걸 알 수 있다.
전세 수요도 바닥이라 똥줄이 탈 수 밖에.. 여기도 강남이지만 전세가가 17억에서 8억으로 반토막이 나버리는건 잠실 파크리오 가격이 선행지표 역할을 했기 때문이다.
잠실 파크리오 가격 하락 조짐은 10월 부터 보이더니 결국 84제곱 거래가가 20억 선으로 내려오게 됐다. 6천 800세대 정도 되는 대단지라서 이런 게릴라 매매가는 이어질 전망이다.
잠실주공 5단지
여기는 지난 주 부동산 폭락론으로 중심에 있었던 단지라고 할 수 있다. 그런데 여기는 정비사업과 맞물린 관계로 가격 등락이 복잡하게 얽혀있다. 전세가는 작년 11월 8억에 고점을 찍었으나 아무래도 노후화된 아파트 환경 자체가 정확한 전세가를 평가 받을만한 곳은 아니었다.
올해 11월에 전세가는 3억 9천까지 내려왔고 최근 매매가는 19억 9천선, 최고가 28억 7천에 비해서 10억 가까이 떨어져 버렸다. 전세가로만 판단하기는 애매했는데 매매가로 보니 체감이 크게 난다. 무엇보다도 지연중인 재건축사업 어느정도 속도를 내느냐가 시세에 큰 작용을 할 거다.
반포 자이
반포 자이 시세도 심상치 않다. 최근 12월 10일에 14억 선에 거래가 됐다. 최고가는 작년 11월에 22억 선에 거래가 됐었음. 전세가가 이게 맞나.. 거의 8억 가까이 떨어져 여기도 역전세다. 그런데 반포는 역시 이런 상황속에서도 매매가가 역으로 올라버렸다.
상한가는 39억 선을 찍었는데 올해 5월에 36억 선. 그리고 최종 거래가는 3억 정도 하락함. 아무리 반포라지만 가격이 높긴 너무 높다.. 여기도 조정을 피해갈 순 없어 보인다.
이렇게 서울 실거래가가 올해 -16.2%를 보인 상황에서 내년 2023년에는 -8.5%를 예상하지만, 이렇게 경직된 부동산 분위기가 금리 인하라는 이벤트가 있지 않는 이상 낙폭은 더 심할거라는 걸 생각해야 한다.
빌라왕 사망 보증보험 역할 지키는 방법 4가지
빌라왕 사망 사건으로 인해 안타까운 피해자들이 너무나도 많아 이 글을 통해 위험한 매물을 미리 알아보고 피하는 방법에 대해 풀어보려고 한다. 전세 사고가 많이 나는 유형은 아래와 같음....
mm.monjaeda.com
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