빌라왕 사망 보증보험 역할 지키는 방법 4가지

빌라왕 사망 사건으로 인해 안타까운 피해자들이 너무나도 많아 이 글을 통해 위험한 매물을 미리 알아보고 피하는 방법에 대해 풀어보려고 한다. 전세 사고가 많이 나는 유형은 아래와 같음.

 

1. 신축빌라 (매매 시세와 차이가 별로 없는) 전세
2. 현저히 많은 근저당권 설정
3. 수탁자 동의 없이 진행하는 신탁등기
4. 선순위 보증금이 많이 들어간 집
5. 위법건축물 우려가 있는 주택
6. 위임장 등 대리권 없는 자와 체결한 계약
7. 전세가 주변시세 대비 많이 높은 집
8. 지나치게 공실이 길고 나가지 않는 집
9. 주택 감정평가를 통해야 보증보험이 가능한 집
10. 이자지원, 이사비 지원 등의 혜택이 지나친 곳

빌라왕 사망 여파

무려 1,139 채나 보유한 자 빌라왕이 갑자기 사망하는 바람에 여기에 세를 살던 임차인이 보증보험에 가입했음에도 불구하고, 보증금을 떼일 위기에 놓여 있다.

대략적으로 정리를 하자면 40대 남성이 2020년도부터 오피스텔 다세대 주택 (빌라)을 꾸준히 매수해서 무려 1,139 채나 가지고 있었다. 그리고 세입자들은 안전을 위해 보증보험을 가입함.

보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 대신해서 보증금을 내주고 집주인한테 구상권을 청구한다는 내용이다. 하지만 급작스럽게 빌라왕이 사망하면서 전세 만기로 인해 전세계약 해지에 따른 의사 표시를 임차인이 임대인에게 해야 되는데 못한다?

그러면 보험 회사 측에서도 대위변제를 할 수가 없다. 대신해서 보증금을 내주고 집주인한테 구상권을 청구해야 되는데 집주인 없기 때문.

이로 인해서 최소 200명이 피해를 봤고 금액으로 따지자면 약 300억 정도의 피해가 있었다. 그렇다면 법적 산속인이 일을 대신해서 처리해 주면 되지 않을까?

물론 있다. 부모가 있었지만 부모는 상속을 포기하겠다는 의사표시를 했음. 이유 1,139채에 잡혀있는 종합 부동산세가 무려 62억이나 되니 부모들은 종부세 등등으로 인해서 포기를 한 것 같다.

빌라왕 사망으로 밝혀진 보증보험의 실체

빌라왕 사망 사건을 어떻게 해결해야 될까? 법원에서는 상속 재산 관리인을 따로 둬서 보증금도 돌려줄 수 있는 절차를 밟아야 되는데 자 이게 시간이 좀 오래 걸린다는 얘기다.

보증보험에 가입했음에도 불구하고, 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 날 수밖에 없다? 즉, 보증 보험이 100% 안전하지 않다라는 얘기다. 그렇다면 이를 위해서 몇 가지 더 안전책들을 구비를 해야 되는데 일단 첫 번째로서 위험한 집은 일단은 거르는 게 제일 중요한 거 같다.

보증보험 주의사항

그리고 보증보험에 가입을 하더라도 몇 가지 주의사항이 있다.보증보험에 가입을 하면 3가지 3종 세트를 끝까지 유지를 해야 된다. 그게 뭐냐?

 

• 전입신고
• 확정일자
• 점유

 

임차권 등기 완료 시까지 대항령 및 우선변제권을 유지해야 된다. 주택의 인도(점유) 그다음에 전입신고, 확정일자. 보통 전입신고나 확정일자는 잘한다. 근데 점유를 끝까지 못하고 이사 가거나 아니면 주민등록을 옮기거나 그러는데

이렇게 하다가 잘못된다. 끝까지 유지를 해야함. 2년 만기 딱 됐다고 집주인 또는 보증보험 회사한테 청구를 한다고 다 나오는 게 아님.

일단은 계약이 만료됐다는 의사표시를 임차인은 임대인에게 해야 된다. 전세계약 만료 2개월. 이때 전에 체결된 분들은 1개월 전까지 반드시 임대인에게 전세계약 종료 의사표시를 통지하고 의사표시가 임대인에게 도달해야지 효력이 있다.

만약에 만기 2개월 전에 계약 해지에 따른 의사 표시를 하지 않게 된다면 법정 갱신 묵시적 갱신이 돼서 계약 해지가 아니라 계약 연장으로 가는데 그렇게 된다면 전세 보증금에 반환받지 못한다는 얘기다.

이를 위해서 기록에 남겨야 되는데 내용증명을 보내든지 문자를 보내든지 아니면 통화를 녹취를 하자. 결론적으로 뭐를 ㅎ도 상관은 없지만, 제 3자가 보더라도 충분히 납득할 수 있는 기록을 남기라는 얘기다.

보증보험 주의사항을 정리하자면 아래와 같다.

 

1. 전입신고, 확정일자, 점유 이 3가지는 꼭 유지
2. 새로운 전세계약, 새로운 집주인 등의 변화가 있다면 바로 보험사에 통보
3. 만기 전 계약해지에 의한 의사표시 증거 남기기
4. 사고나면 바로 대응

 

임대인이 바뀌는 건 나도 잘 모르겠는데 어떻게 알 수 있을까? 집주인이 얘기 안 해주면 어떻게 알 수 없지 않냐? 맞다. 그래서 전세계약 한 다음에 3개월에 한 번씩 등기부등본 떼보자. 귀찮아도 어쩔 수 없다..

억 단위의 돈을 지키기 위해서 3개월마다 등기부 등본 계속해서 떼서 확인하고 떼는 수고는 해야한다. 그래서 집주인이 바뀌는 거 누구도 통보를 안 해 준다면 본인이 확인을 하자. 집주인 주소가 바뀌어도 보증보험 회사한테 통보를 해야 된다.

그리고 3번. 만기 전 계약해지에 따른 의사 표시 증거 남기기. 만기 딱 됐다고 돈 돌려달라 이러면 안 되고 만기 2개월 전, 넉넉하게는 3개월 전에 의사 표시를 해야 된다. 전세 계약을 해지할거라고 전화로 하던지 이떄는 녹음을 하고, 문자로 남기던지 아니면 내용증명을 통해서 집주인에게 내 의사 표시가 도달해야 된다는 내용이다.

마지막으로 만약에 위와 같이 하더라도 사고가 난다면 바로 대응을 해야 된다. 보증 보험 회사에서 사고 났다고 뭐 서류 뭐 열 몇 장씩 제출하라고 할 거다. 그런데 일 바쁘다고 늦게 제출하거나 게으름 부리게 된다면 보증보험 회사에서도 보상을 제대로 안해줌.

그러기 때문에 사고가 났다? 그러면 바로 모든 일을 제쳐두고 보증보험 회사에서 하라는 대로 서류를 제출해서 꼭 바로바로 대응을 하길 바란다.

내가 보증보험에 가입을 했더라도 적극적으로 보증보험 회사한테 알리고 내가 피력을 해야지만 법은 우리를 보호해 줄 수 있다는 내용이다.

특례 보금자리론 이제 정말 집 살만해졌을까?