특례 보금자리론 이제 정말 집 살만해졌을까?

특례 보금자리론 이건 보금자리 대출 받는 사람들한테만 해당되는 내용 아닌가 라고 생각할 수 있는데 앞으로 우리들 대부분 다주택자가 아니라면 거의 다 보금자리론을 이용하게 될 거다. 중대한 변화가 있었기 때문에 앞으로는 보금자리 대출이 그냥 일반적인 주택담보 대출이 될 가능성이 크다.

특례 보금자리론

특레 보금자리론

기존 보금자리론 > 특례

주택가격 6억 이하 > 9억 이하
부부합산 소득 7천만원 이하 > 제한 없음
대출한도 3.6억 > 5억

• 금리 4%대 예상
• DSR 미적용
• LTV 70%, DIT 60% 예상
• 2023년 초 시행 예정

 

이제 소득에 무관하게 특례보금자리론을 이용할 수 있다. 원래 보금자리론은 주택가격 6억 이하짜리를 구매하면서 내 소득이 부부 합산해서 7,000만 원 이하만 가능했다. 남편 소득이 한 4,000이면 아내분 소득이 한 3,000 이내에 들어와야 되는 거니까 활용하기 쉽지 않았다.

그래서 소득이 좀 적은 분들이 저렴한 주택을 매수할 때만 보금자리론 이용이 가능했었다. 그러나 이제는 소득에 관계없이 내가 1억을 벌든 1억 5,000을 벌든 특례 보금자리론 활용이 가능해졌음. 즉, 누구나 다 이용할 수 있음.

기본적으로 보금자리론은 일반 주당대보다 이율이 저렴하다. 그래서 사실은 금리가 내려가는 효과도 일부 있다. 그리고 원래는 주택 가격 6억 이하까지만 보금자리론을 이용할 수 있었는데, 앞으로는 9억 이하까지. 경기권은 사실 거의 다 9억 이하다. 작년에 12억 넘었던 곳들도 지금 9억인 곳이 많다.

동탄 수원 이런 곳들도 거의 다 9억 이하다. 서울도 사실 노도강 이런 곳들은 거의 다 9억 이하고 서울 외곽 쪽은 대부분 다 아파트 가격이 9억 이하다.

특례 보금자리론 9억 부족하지 않나?

 

 

 

 

특별히 비싼 집을 사려고 하는 게 아니라면 충분히 활용할 수 있음. 작년에는 서울 집값 평균이 11억을 돌파해서 웬만한 주택은 9억 초과였으나 지금은 사실 9억 이하인 곳들이 훨씬 많다.

그러니 앞으로 매수하려고 하는 집이 9억 이하이기만 하면 특례 보금자리론 받을 수 있음. 소득 관계없고, 실거주 조건도 없다. 원래 보금자지론 이용하면 실거주를 해야 됨. 사실 이 실거주 의무 폐지는 이번에 한 게 아니라, 몇 달 전에 바뀌었다. 실거주 의무도 없고 대출 한도도 3억 6천 ~ 5억 원까지다.

정리하면 주택 가격이 9억 이하이기만 하면 소득 관계없고 실거주 관계없고 그냥 다 조건 없이 전세 줘도 괜찮고 월세 줘도 되고 누구나 특례보금자리론을 이용할 수 있게 됐다.

 

특례 보금자리론 한도

9억짜리 LTV 70%면 원래 6억 3천까지 대출되는 건데 한도를 일단 5억으로 묶어놨다. 그래서 8억 원짜리 집을 살 때도 대출은 5억, 9억 원짜리 집을 살 때도 대출은 5억이 나옴.

8억짜리 집 사는 분은 현금 3억 있으면 대출 5억 받아서 금리도 저렴하게 4% 대로 일반 주담대 금리보다 훨씬 저렴하게 몇 달 전 금리로 대출을 받을 수 있다.

"8억짜리 집 살 때 대출 5억 받을 수 있다는 거 알겠는데 DSR 걸리잖아?"

원래 보금자리론은 굳이 특례 보금자리론이 아니어도 원래 보금자리 대출은 DSR 규제가 원래 없다. 일반 주택담보 대출에는 DSR 규제가 걸린다. 앞으로도 계속 말이다.

하지만 보금자리론에는 원래부터 안 걸렸고 당연히 앞으로도 안 걸린다. 정말 아무 규제가 없는 거다. DSR 규제 없고 LTV 70%이고 DTI만 60% 걸리는데 이거에 걸릴 분들은 소득이 거의 없는 분들 아니면, 일반적인 직장인이면 대부분 문제가 안 될 거다.

DSR보다 DTI가 충족시키기 훨씬 쉽다. 이래서 원래 보금자리론은 DSR 규제가 안 걸린다는 게 장점이었기 때문에 대부분의 사람들이 특례 보금자리론을 이용해서 대출을 받을 수 있다면 이제 우리 국민들 중에 DSR 규제 받으면서 집 사는 사람은 9억을 초과하는 집을 살 때만 DSR 규제를 적용받는다는 얘기다.

사라지는 DSR

지금 주택 시장은 계속 하락장이기 때문에 앞으로 9억 원 이하의 주택들은 점점 많아질거다. 그래서 사실상 대부분의 사람들에게 DSR 규제는 이제 없는 것과 마찬가지라고 볼 수 있음.

물론 정부에서는 일반 주담대의 DSR 규제를 폐지하겠다고 얘기한 적이 없다. 하지만 거의 대부분의 사람들에게 특례 보금자리론을 허용해 줌으로써 다른 조건 하나도 없고 그냥 9억 이하의 주택? 그러면 DSR이 사라지기 때문에 사실상 DSR 규제가 폐지된 것이나 다름 없다.

만약에 그나마 지금은 9억 이하지만 주택 가격이 이제 12억 이하로 상향 된다면 거의 뭐 이제 국민들 중에 진짜 DSR 규제받는 사람들은 정말 최상위권 아니면 없다라고 봐도 무방함.

화재가 되는 비싼 집들을 많이 봐서 그렇지 거의 대부분의 집들은 12억 넘는 곳 많지 않다. 일반적인 중산층 서민이 매수하려고 하는 집들은 지금도 사실 거의 12억이 아니라 9억 이하다.

효과 있는 특례 보금자리론

 

 

 

 

그래서 이번 정책 발표는 상당히 의미가 있는 게 원래 항상 이런 부동산 규제 완화, 대출 규제 완화 정책이 나올 때마다 나왔던 얘기들이 LTV를 아무리 풀어주면 뭐하냐, 15억 초과하는 주택들의 대출 규제를 풀어주면 뭐해?

제일 중요한 건 바로 DSR인데 말이다. DSR을 풀어줘야 대출 규제 완화의 의미가 있는 거다 라는 이야기들이 정말 많았음.

그리고 이번에 이 부분을 상당히 해소해준겅심. 게다가 규제를 점점 더 풀어주는 방향으로 가고 있고 DSR 규제 폐지라고 말하지 않더라도 폐지와 가까운 효과를 누릴 수 있게 해주니 고마울뿐이다.

사실 dsr 규제는 그냥 풀어주기가 어려운 게 이게 국제적인 기조다. 우리나라만 DSR 규제하는 게 아니다. 미국을 포함한 대부분의 선진국들이 DSR은 한 40%정도로 묶어 놓는 게 원래 국제적 룰임. 그렇게 협의도 되어 있다.

그래서 DSR 풀어주는 정책은 내세우기 힘듦. 근데 지금 정부는 DSR을 풀어주고 싶은 것 같다. 그래서 어떻게 했냐? DSR을 애초에 적용받지 않는 보금자리론을 확대하면 되는 거다. 이거를 할 수 있는 사람들을 거의 모든 전 국민으로 확대를 해 버리니까 원래는 보금자리론이 특수한 사람들만 받을 수 있는 어떤 특권이었는데.

이게 전 국민에게 이제 다 적용될 수 있게끔 가는 것 같다. 그래서 이제는 2억만 있으면 7억짜리 집을 살 수 있음.

 

특례 보금자리론 금리

지금 금리가 너무 높잖아? 보금자리론은 금리도 조금 더 저렴하다. 지금보다 금리가 조금만 떨어져도 3~2%대로 다시 진입을 한다. 원래 보금자리론 자체가 특혜라서 싸게 해줌.

일반 금리보다 싸다. 거의 기준금리에다가 얼마 안 붙임. 현 정부의 방향은 국민들이 집을 살 때 금리도 낮춰주겠다는 거다. 특례 보금자리론이란 정책에는 여  가지 의미가 있음.

금리 Down. 대출 한도 UP, 피할 수 있는 DSR 등 여러 가지 의미가 있다. 이거를 그냥 주담대에다 적용하기 어려우니까 특례 보금자지론이라는 걸 만들어서 혜택들을 주는 것임. 목표는 무엇이냐? 부동산 경기 침체 분위기 전환에 목표가 있는 거다.

현명하게 내집 마련하는 방법

금리가 계속해서 올라가진 않는다. 내려가는 시기가 언제인지 에측하는 사람들은 틀리면 아몰랑 하고 입 꾹 닫는 사람들이니 무시하고 금리 인상이 동결 그리고 인하가 될 때 어떤 스탠스를 취할지 미리 생각을 해둬야 함.

생각을 미리 안 해놓고, 그때 가서 어떻게 해야할지 배우기 시작하면 집값은 이미 뛰어 오르고 있고 비싸게 사기 딱 좋음.  미리미리 준비 안 한 사람들은 꼭 가격이 오를 때 산다. 이유는 인지 자체를 오를때 쯤 하니까 말이다.

예를 들어 지금처럼 특례 보금자리론 대출 규제 완화가 나오면 DSR 규제를 사실상 완화한다 라고 하면, DSR 규제 풀리면서 혜택을 보는 곳이 어디인기? 미리 생각을 하자.

지금처럼 고금리일 때는 DSR 규제를 풀던 LTV 규제를 풀던 큰 의미가 없지만, 금리가 내려가기 시작한다? 이 수혜지들 DSR 규제를 풀었을 때 유리해지는 곳들 그런 곳들 위주로 상승장을 타는 거다.

에를 들어 LTV가 해제되고 15억 초과 대출 규제가 해제되면 당연히 15억을 초과하는 주택들이 혜택을 본다. 그러니까 어떤 주택, 어떤 입지, 아파트, 오피스텔, 재건축, 재개발, 아파텔 등을 생각해놔야 함.

이번에는 6억에서 9억 사이의 주택들이 혜택을 볼건데 7억 5천에서 8억 정도 되는 주택들이 가장 대출이 많이 나올 수 있겠구나 생각하자.

또 소득은 많은데 자산이 적은 젊은 사람들이 어딜 볼지 미리 생각하자. 그럼 이런 곳들은 금리 인상이 동결되거나 내려가는 시점에서 엄청난 시세 상승을 할 것이다.

구체적인 지역, 물건, 매물 미리미리 생각을 해 놓는 게 좋다. 3~4개 정도로 압축을 해 놓고, 또 바뀌는 상황에 따라서 하나씩 지우고 더하고 하다가 나중에 결국 3~4개 중에 선택을 하는 거다.

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