아파트 증여 올해 미리 해야하는 이유 2가지

자식에게 아파트 증여할 생각이 있다면 미리 올해 안에 하길 권함. 이유는 2가지인데 먼저 취득세와 양도세 이월과세 적용기간 확대로 전부 불리해지기 때문이다. 먼저 올해 전국 주택 전체 거래에서 증여거래 비율이 역대 최고치라고 한다. 급매로 싸게 파느니 자식에게 주겠다는 심리인데 올해 1월~9월까지 전국 74만건이 거래됐는데 이 중 8.8%가 무려 증여임.

아파트 증여 올해 vs 내년

위와 같은 증여 수치는 2006년 이래로 가장 높은 수준임. 실제로 작년까지는 다주택자의 양도세 부담이 커서 증여한 사람이 많았다면 현재는 집값이 내려가기 때문에 증여를 하고 있다.

올해 안에 증여하게 만드는 첫번째 이유는 바로 취득세 과세표준이 바뀜. 세부사항을 보면 증여 받는 사람이 내는 증여세 취득 기준이 현재는 공시가격인데 23년부터는 시가로 바뀌어버리기 때문에 부담이 커졌음.

부동산 시장도 안 좋아서 집값이 계속 떨어지기는 하나 그래도 대부분의 아파트가 공시시가 보다는 실거래가 높다. 그리고 실제 거래가로 취득세를 때리겠다니 증여를 계획하고 있는 사람들은 많이 신경쓰임.

예를 들어서 시가가 20억이고 공시가격이 14억이라면 올해 안에 아파트를 증여한다면 5,300만원을 내지만 23년에 한다? 그럼 7,600만원을 낸다. 무려 2,000만원 차이가 나버림..

2023년 취득세 개정

올해까지는 무상취득의 경우 시가표준액을 적용하나 내년부터는 바로 적용이 된다. 개정안에는 무상 취득 또한 시가 도입을 적용시킴. 이를 근거로 여러 세금을 살펴보자.

부모가 자녀에게 증여하는 방법에는 2가지가 있다. 일반 증여와 부담부 증여가 있는데 둘 다 볼 필요가 있음. 예를 들어서 10억 아파트에 5억 전세를 끼고 있는 아파트를 일반 증여와 부담 증여로 나뉘어보자.


- 일반증여 & 부담증여

이 경우에는 10억 전체에 대해서 증여세를 내고 부담증여는 부채까지 증여를 함. 그래서 전세보증금 5억 제외한 5억에 대한 증여세를 내고 전세금 같은 경우는 증여세가 아니라 양도세를 낸다.

그러면 여기서 실제로 세금을 내는 건 누구냐? 일반 증여로써 증여세는 자녀가 전부 내는데 부담부 증여세는 자녀가 납부하나 양도세는 부모가 낸다. 이러한 점을 봐도 부담부 증여가 자녀에게는 부담이 덜 함.

여기서 더 디테일하게 들어가서 정확히 내는 금액을 보자.

 

1. 증여세
2. 양도세
3. 취득세

이 3가지를 세금별로 볼건데 가장 먼저 증여세는 동일하다. 10년 합산 시 배우자끼리는 6억 그리고 직계존비속은 5천만원까지 그리고 친족의 경우 천만원 까지 비과세가 가능하다.

그리고 양도세는 현재 중가 유예기간에 속함. 이 기간은 23년 5월 9일까지다. 그렇기 때문에 다주택자들이 지금 증여하기 딱 좋은 타이밍임. 이유는 부담부 증여에서는 부모가 바로 양도세를 내기 때문이다.

양도세 중과가 되면 오히려 부담부 증여가 일반 증여보다는 더 높음. 하지만 중과유예 기간에는 부담부 증여가 더 이득을 본다. 게다가 지금 최근 조정 지역이 많이 해제됐음. 서울과 몇 군데를 제외하고는 대부분 해지됐기 때문에 나머지 지역에 있는 주택들은 양도세 중과에서 벗어남.

이제 취득세 부분인데 일반 증여같은 경우는 자녀가 취득세를 전부 냄. 그리고 부담부 증여에서는 증여취득세율이 똑같이 공시가격이나 전세보증 같은 경우는 시가를 적용한다. 그리고 내년부터는 공시가 아니라 시가로 똑같이 적용시켜버리니 세금이 정말 많이 늘어남.


- 지역마다 다른 취득세

증여취득세는 일반 취득세랑 좀 다르다. 조정대상지역 내 3억 이상은 12%가 취득세임. 비조정지역은 3.5%인데 만약 서울 아파트에서 공시가격이 아니라 시가로 적용해서 12% 때리면 피토하는 느낌일듯.. 그러니 올해 안에 증여를 권하는 것이다.

저가양도 오해 금지

저가양도는 증여와 결이 다르다. 증여는 아닌데 부모에게 싸게 살 수 있는 방법임. 그래서 부동산 시세를 보다 보면 갑자기 말도 안되는 금액으로 거래된 매물들이 저가양도이다.

저가양도를 하는 이유는 자녀에게 부동산 증여시 30% 싸게 주면서 최대 3억까지 증여세가 없다는 법 때문인데

저가양도 또한 조심할 점이 있다. 바로 아래 2가지 조건을 성립해야지 이득을 볼 수 있기 때문임.

 

1. 부모가 비과세 주택 or 일시적 2주택
2. 취득자(자식)가 돈이 있어야 하며 실제 거래 증빙을 해야함.

위와 같은 조건들로 직장에 다닌 적이 없는 자녀나 다니더라도 소득이 낮은 사람들은 하지 않는 게 좋다. 부모님이 비과세이어야 하는 이유는 30%에서 3억 까지는 증여세를 안내지만, 양도세는 낸다. 양도세의 기준은 시가에서 5% 혹은 3억 이상일 때는 부당행위계산 기준이라고 해서 30% 싼 금액으로 양도세를 떄리는 게 아니라 시가로 매김.

그래서 부모님 입장에서는 비과세가 아니라면 실제로 양도소득세를 시세대로 내기 때문에 저가양도에 대한 메리트가 없음.

그리고 2번째 조건을 보면 자식이 실제 통장에 돈을 벌었다는 거래 내역이 찍혀야 된다. 만약 이를 증빙 못하면 세무조사 들어옴. 그러니 자식이 직업이 없거나 지금까지 국세청에 신고된 금액이 적다면 조사 받기 때문에 무작정 저가양도를 따라해서는 절대 안됨.

양도세 이월과세 적용기간 확대

사실 이 부분이 올해까지 증여해야하는 가장 큰 이유다. 양도세 이월과세란 특수 관계자가 증여받은 자산을 양도하는 경우 양도차익 계산 시 증여가액이 아닌 증여자의 취득 당시 취득가액을 적용해 양도차익을 계산하는 방법이다.

현재는 이 기간이 5년인데 23년에는 10년까지 늘어나버린다. 이걸 쉽게 풀자면

부모가 A라는 아파트를 1억에 취득했다고 가정하자. 그리고 자식에게 증여를 할 당시 시세는 5억이라고 치자. 이렇게 증여 받고나서 자식이 사정이 생겨 3년 뒤에 A 아파트를 8억에 팔았다고 가정해봄.

위와 같은 경우 양도과세는 기존에는 8억에서 5억을 취득했기 때문에 3억에 대한 세금만 냄. 그런데 이월과세 제도란 증여를 받고나서 5년이 지나지 않았다. 3년만 지났기 때문에 5억이 아니라 부모가 취득한 금액 1억이 여기로 들어간다.

즉, 8억 - 1억이라 7억에 대한 세금을 내야함. 이래서 양도세 폭탄이라고 부르는 거다. 사실상 부모에게 증여를 받았다면 최소 5년 뒤에 양도를 하는것이 이득이었음. 그런데 이 기간이 10년까지 늘어난다니.. 정부에서는 그냥 팔지말고 살라는 입장이다. 그러니 올해 안에 하는 것이 발이 더 자유로움.

부모 입장에선 어떤 아파트를 증여하는 게 좋을까?

• 미래가치가 높은 아파트
• 보유세가 부담되는 아파트

예를 들어서 입지가 좋지만 노후한 아파트 (재건축을 노릴 수 있는 단지)들은 가치가 높기 때문에 이걸 가지고 있는 것보다는 자식에게 주는 것이 좋다.

그리고 보유세가 많이 부담되는 아파트다. 즉, 팔기는 아깝고 갖고 있자니 다주택자라서 종부세를 많이 뜯긴다? 그러면 증여하는 것도 괜찮은 방법임.

 

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