철산자이 더 헤리티지 관련해서 알아보기 전 전반적인 부동산 시장을 잠깐 살피고 보자. 아마도 연말까지 분양하는 대규모 단지 그러니까 매머드급이라 할 수 있다. 3,000 세대 이상급 되는 아파트들이 분양시장에 등장하게 된다. 최근 집값이 급락하는 것과 동시에 분양가는 반대로 거슬러 올라가는 양상을 보이고 있는데
이런 양상은 규제를 받지 않는 비규제 지역 신축들에서 두드러진 현상을 보이고 있다. 분위기 파악하지 못하고 봄인 줄 알고 따뜻해진 겨울에 개나리가 나오게 되면 다음날 영락 없는 칼바람 때문에 바로 운명을 달리다 할 수밖에 없는 일이 벌어질 때가 있다.
지금 수도권 경기권에서 나온 분양 단지도 마찬가지다. 시장 분위기를 완전히 개무시. 최대한 분양 수익률을 올리기 위해서 그동안 올랐던 집값 상승분을 그대로 반영해서 분양가를 내놓는 곳들이 줄을 서고 있다.
시세대비 유리한 분상제 아파트
위와 같은 상황으로나오자마자 미분양 미계약이라는 칼바람을 막고 그대로 무순위 청약으로 직진. 미분양 물량을 털어내기 위해서 전전긍긍하는 경우 많다. 이와 동시에 분양가 상환제 아파트도 이상 과열 현상을 보이면서 서로 간의 평다 분양가를 경쟁적으로 올리는 데 혈안이 되어 있기도 함.
그러나 분명한 건 분상재 미적용 수도권 경기권 신축 아파트보단 이후 안전마진 쪽은 분상제 아파트가 유리한 면이 많아서 여전히 규제가 살아있는 서울 경기권 중에 분양가 상한제 아파트가 그래도 조금 더 나은 선택지가 될 수 있다. 그래서 비규제 지역의 분양이 이번 규제완화로 인해서 침체됐던 시장이 금방 살아나기가 어려운 측면이 많은 거다. 주변 시세는 시들시들 반면에 분양시세는 높은 분양가를 던지는 현상이 수그러들지 않는다면 아무리 규제에서 자유로워도 그닥 매력적인 요소가 크지 않기 때문에,
수요층이 갑자기 붙을 확률은 높지 않다. 그래서 오히려 분양가 상한제가 적용되는 대단지. 여전히 투기과열지구라는 어찌 보면 옴짝달싹하지 못할 것 같은 분양 단지가 상당히 불리할 수도 있을 것 같지만 그래도 가장 중요한 분양가 면에서는 확실히 시세대비 유리한 측면이 많다는 거다. 이러한 측면에서 12월 본격적인 분양에 앞서 진입하기 괜찮은 곳이 바로 철산 자이 더 헤리티지 아파트다.
철산 자이 더 헤리티지 추천하는 이유
광명은 이번에도 투기과열지구에서 벗어나지 못했다. 이걸 거꾸로 뒤집어서 생각해 보면 광명이 그만큼 앞으로 상당한 경쟁력이 있는 입지라는 것을 그대로 뜻하기도 함. 지난 10월 26일 평당 택지비를 확정을 지었는데 평당 1,255만 원. 이후 건축비가 더해져서 최종적인 분양가 상한제 가격이 결정이 되는데 그래서 택지비가 결정되면 어느 정도 분양가 윤곽은 잡히게 된다.
택지비 포항 건축비를 감안한다면, 평당 2,600만 원 정도에 나올 것이 확실시 되고 있다. 일각에서는 평당 2,900만 원까지 부르고 있는데, 지금 조성되고 있는 인프라 대비 너무 달나라까지 간 분양가라 할 수 있다. 지금 규제 지역, 청약 개선, 대출현황 심지어 어제 김포 한강 신도시 개발계획 발표 등 발등에 불이 떨어진 것처럼 급해진 정책들이 쏟아져 나오는 분위기에서 분양가 상한제 가격을 가만히 놔둘 리가 없다는 거다.
둔천주공도 평당 3,900만 원을 예상하고 있지만, 다시 한번 들여다보겠다는 분위기가 형성되고 있음. 철산 자이 더 헤리티지 아파트도 마찬가지다.
철산 자이 더 헤리티지 분양가
- 예상 분양가: 59제곱 6.5억 / 84제곱 8.5억
주변 시세 대비 확실히 저렴한 가격이다. 주변 시세를 보면, 철산 센트럴 푸르지오 2년 차 된 신축에 해당되는 아파트 59 제곱이 11억 수준 거의 12억까지 찍었던 때도 있고 84 제곱 14억 6,000 정도의 시세를 보이고 있다. 15억 가까이 접근하고 있고 광명도 집값이 조정을 받고 있기는 하지만 신축 아파트가 대규모로 들어서기 때문에 반등 시점에 원점 회복 속도가 빠를 것으로 보인다.
평당 2,600만 원 선에서 분양가가 확정이 된다면 철산 자이 더 헤리티지는 분양 완판을 넘어서 흥행도 넘볼 수 있는 단지가 분명될 거다. 단적으로 주변 시세보다 6억까지도 저렴하게 진입할 수 있는 기대도 해볼 수 있는 단지니 말이다. 지금 하락세만 보면, 안 되고 이후 상승세를 충분히 감안하고 진입을 고려할 시기다. 일단 일반분양 물량도 엄청난 규모라서 당첨 확률을 확실히 높일 수 있다.
철산 자이 더 헤리티지 청약
- 최고 40층, 23개동
- 총 3,804세대
- 일반분양 물량: 1,640세대
- 평형타입
59 타입: 1,412 세대 (59 제곱 물량이 많아서 분양가를 충분히 고려해서 도전할 수 있는 단지)
84 타입: 107 세대
114 타입: 121 세대
중대형 평수가 그리 많지 않다는 것이 아쉽지만 그래도 주담대 이자 부담을 줄일 수 있는 59 제곱으로 선택지를 정한다면 새로운 기회가 될 수 있을 것 같다. 12월에 분양이 시작되기 때문에 청약 제도 개선이 시행령 개정으로 12월 분부터 추첨제가 적용될 가능성 높아서 60 제곱 이하 60% 추첨제, 85 제곱 이하 30% 추첨제를 올릴 수 있어서 가점제는 걱정하지 않아도 될 듯 하다.
- 청약자격
무주택 세대주
청약통장 2년 이상
과거 5년내 당첨이력 X
분양 일정은 다음 달 12월에 본격 청약을 받을 예정이고 이미 홈페이지는 오픈되어 있는 상태다.
철산 자이 더 헤리티지 살만할까?
먼저 교통환경을 보자. 가장 가까운 역은 7호선 철산역 도보로 10분 정도면 도착이 가능한 역세권 아파트라 할 수 있다. 아주 양호한 역세 환경 가진 편이고 무엇보다 7호선이라 강남까지는 환승 없이 이수역까지 30분 정도면 도착 가능하다. 지하철 라인이 서울 중심 업무직으로 관통할 수 있는 접근성을 가지고 있다는 자체가 경쟁력임.
그리고 입지 자체가 선천적으로 서울과 붙어있다. 다리 하나만 살짝 건너게 되면 바로 개봉동과 구로동과 가산동 연접해 있다. 광명을 지나다 보면 여기가 서울인지 경기도인지 구분이 모호해지는 걸 느낌.
행정 구역상 경기도 광명시지 생활권은 거의 서울이라고 말해도 과언이 아닌 입지를 가지고 있다. 주변 생활 인프라에 얼마든지 서울과 경계를 넘나들면서 누릴 수 있는 혜택들이 많이 있을 수 있고 주변 학군을 보면, 단지 안으로 도덕초등학교가 들어설 예정이라 전형적인 초품아 단지가 될 것 같다. 광명동초, 광성초 그리고 광명중고가 자리하고 있다.
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