제 2의 판교, 인천의 강남, 대한민국 바이오 산업의 본진 등 좋은 수식어은 다 얻었던 송도국제도시 이 송도는 2021년 인천이 전국 최고의 상승률을 기록하게 했던 일등 공신이다. 분명 2021년 분위기는 좋았는데 요즘에는 송도가 망해간다는 소식이 자주 보인다.
물론 부동산 전반적인 시장의 분위기가 얼어붙었다고는 하지만 송도는 왜 급변했을까? 그리고 정말 기사들이 맞는걸까? 폭락중인 송도의 전망에 대해 간략히 알아보자.
송도 개같이 망한걸까?
아파트 집값이 미친 듯이 오른다는 기사가 나올 때도 그렇고 폭락한다는 기사가 나올 때도 그렇고 그 기사가 진짜인지 아닌지 이 기사 헤드라인만 보고 믿어버리게 되면 절대 안된다. 언론에 호도되어서 잘못된 판단, 잘못된 정보 수집을 하게 될 가능성이 매우 높음.
가격이 2년 전으로 돌아갔다는 표현은 맞지 않다. 어쨌든 전반적으로 보면 송도 아파트들이 한 2억 정도 떨어진 곳은 많이 보이긴 함. 모든 아파트가 그렇진 않지만 부평 기준 2억 정도 조정받은 모습은 많이 보임. 송도가 특히 많이 오르긴 했었음.
올해 초에 부평이 13억 중반까지 갔으니까. 정말 순식간에 많이 오르긴 했음. 그래서 조정폭도 큰 편이고, 1~2억 정도 떨어진 곳은 쉽게 발견할 수 있다. 작년에 비해서 떨어진 곳은 거의 없고 올해 초에 비해서 2022년 초반에 비해서 한 1~2억씩 빠진 곳들이 다수 있다고 정리할 수 있음.
송도 반등할 수 있나?
일단은 인천의 입주 물량을 보자. 2022년 올해 2023년 이 두 해 동안 역대급으로 많다. 보통 이렇게 최고 수준의 입주 물량이 커질 때는 그 어떤 지역도 상승하기가 쉽지 않다. 다른 지역들이 수도권 전반적으로 조금씩 반등을 한다고 해도 이렇게 입주 물량이 많아버리면 송도는 상승을 하지 못함.
올해부터 전국적인 집값도 조정을 받는데 그나마 경기도나 서울 같은 경우엔 입주 물량이 좀 굉장히 적다. 서울은 인천과는 아예 정반대이다. 과거의 입주 물량 대비해서 올해와 내년 그리고 내후년까지의 입주 물량이 말랐다. 거의 없는 수준임.
서울은 금리가 오르고 세계 경제 사정이 급격히 안 좋아졌는데도 잘 버티고 있다. 이는 씨가 마른 입주량 덕분이다. 그래서 서울 같은 경우에는 2023~34년 긍정적으로 보고 있다. 서울은 사실 하락도 별로 안 했음. 노도강 빼고는 머지않아서 반등해서 올라갈 거라고 본다.
입주 물량이 너무 많은 인천
그런데 인천 같은 경우는 반대로 입주물량 역대급으로 많다. 예전에 송파 헬리오시티 상승장 때 2018년. 물론 이때도 잠깐잠깐의 조종은 있었지만 2017년부터 21년까지 조정력이라는 게 거의 없었다. 한 두 번 정도 잠깐 왔다 말았는데 이 시기에 사실 강남의 조정장을 이끌었던 게 헬리오시티 입주다. 잠깐의 조정장이 누구 땜에 왔냐? 헬리오시티 9,000 세대 입주 이것 때문에 온 거다.
오로지 이것 때문 아니더라도 이게 영향이 컸음. 이 미친 입주 물량은 전셋값을 강제로 끌어 내리기 때리는데 대한민국 집값은 전세값이 강제로 끌어내려지면 매매값은 자연스럽게 같이 떨어지는 양상을 보인다. 입주 물량이 계속 이어지면 이 집값이 버티기가 힘듦.
인천은 인구 300만의 광역시이기 때문에 인천 전체 말고 송도 연수구에 사실 뭐 입주 물량 있는 곳이 어디겠음. 송도밖에 없다. 송도 외에 연수구에서 입주 물량 많은 곳은 없다. 연수구 입주 물량은 송도 입지 물량이라고 보면 됨.
송도 같은 경우에는 올해는 되게 입지 물량이 적은 편이다. 올해는 특이함. 근데 갑자기 내년에 어떻게 되냐?. 엄청 많아진다. 송도 자체의 입주 물량이 또 내년부터 터지기 때문에 그나마 송도의 입주 물량이 적은 지금도 약간 떨어지고 있는데, 내년에 입주 문량이 터지기 시작하면 상황이 더 안 좋아질 가능성이 크다.
송도 입주 물량이 언제까지 많냐? 송도에 입주가 끝나면 사실 연수구 입주 물량은 줄어서 바닥에 닿아 있을거다. 이때가 극적인 반등할 시기라고 봄. 사실 2027년쯤 되면 송도 입주 물량이 없다. 점점 줄다가 이제 거의 없어짐. 이때부터는 집값이 반등할 가능성이 크다고 보는 게 인천과 송도에 입주 물량이 너무 많아서 송도의 미래가 어두운 거냐 미래 가치가 없냐라고 묻는다면 정반대다.
바이오 산업과 같이 크는 송도
근데 장기적으로 봤을 때 송도의 투자 가치가 좋으냐? 굉장히 좋다고 봄. 송도를 제 2의 판교 후보로 생각하냐면 일자리가 많기 때문이다. 송도에 일자리가 많다는건 아무도 부정할 수 없음. 그것도 양질의 고급 일자리들이다. 대한민국 3대 바이오 기업 모두 송도에 있다. 삼성 바이오로직스, 셀트리온, SK바이오사이언스.
앞으로 이 바이오 기업들은 기하급수적으로 늘어날 거다. 그럼 기업들이 사실상 다 송도로 모일 수밖에 없다. 바이오 산업은 서울의 강남이나 판교 같은 곳에서 사업을 하기가 매우 어려움. 바이오 사업은 공항과 인접한 곳에서 연구 개발을 진행하는 게 절대적으로 유리하다.
왜냐면, 바이오 시료들은 무슨 컴퓨터나 자동차처럼 영구적인 보존이 불가능해서 빨리 비행기에 실어서 배송을 빨리해야함. 뭐 모든 산업은 아니겠지만, 바이오 산업의 대부분은 공항 근처에 자리를 잡는 게 유리함. 게다가 이미 덩치 큰 바이오 산업들이 송도에 자리를 잡았다. 판교가 IT라면 송도는 바이오라고 보면 된다.
2023년 입주 물량이 더 많아지긴 하지만 앞으로 송도 일자리가 본격적으로 늘어날거다. 지금도 송도는 일자리가 많지만 송도 남은 일자리 채울라면 아직 멀었음. 본격적으로 내년부터 많이 들어오기 때문에 일자리로 인한 수요가 터질것임.
양질의 학군
좋은 학교들이 있으면 상류층들이 많이 거주를 하게 되고 상류층이 거주를 하게 되면 그런 곳들은 자연스럽게 또 부촌이 된다. 지금은 아직 학군이 완전히 형성되지는 않았지만 이제 학군이 완전히 자리를 잡고 난 이후에는 올해와 같은 조정장이 있을 때 확실히 여파가 덜 하다.
또 상당히 기대하고 있는 '아이 코어 시티'도 이제 개발 들어간다. '라이프 코어', '워터프런트 코어', '아트 코어', '스포츠 코어' 등을 개발한다고 하는데, 전 세계 어디에 내놔도 끌리지 않는 명품 도시가 될 거라고 봄.
실거주 or 투자 관점에서의 송도
목적이 어디에 있냐에 따라서 다른데 실거주를 목적으로 한다면, 지금 매수해도 나쁘지 않은 타이밍이다. 막 떨어지고 있는데 이걸 들어가라고? 어차피 상승기 때 못 산 사람들은 하락해도 못 삼. 그리고 이 정도면 충분히 하락했다고 봄. 그리고 어차피 정확한 타이밍은 사실 아무도 모름.
실거주를 원한다면 지금부터 매수해서 거주해도 작년 말이나 올해 초에 비하면 상당히 할인된 가격에 매수할 수 있음. 다만 실거주는 전혀 고려하지 않고 송도에 살고 싶은 게 아니라, 투자만 하고 싶다면 최소 2023년 말까지는 기다렸다가 한 24년 정도부터 매수를 하면 좋겠다고 봄.
개인적으로 내년 말까지는 약간 더 조정받지 않을 거라고 보기 때문임 그래도 하락폭이 크진 않을 거라 본다. 2024년부터는 반등 가능성을 아주 높게 보고 있음.
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