이편한세상 시티 청라는 각 건물당 120세대로 총 240세대를 공급하는데 오피스텔과 아파트를 합쳐 놓은 아파텔 형태이다.원래는 오피스텔이지만, 구조가 아파트 같아서 아파텔이라고 부름. 아파텔은 최근 2~3년 안에 투자 상품으로 각광을 받았는데, 과연 여기는 어떨지 살펴보자.
e편한세상 시티 청라
- 120세대
- 71타입 A, B, C
- 분양가 6억 9천
입지는 청라신도시로 완벽한 게획도시고, 청라에서의 메인은 나중에 들어올 시티타워역이다. 그리고 이 바로 옆에 만들어지는 단지가 바로 이편한세상 시티 청라임. 그래서 입지가 꽤 괜찮다. 또 현재 7호선 연장 확정이라 청라신도시 입장에서는 호재임.
건설사가 이편한세상 시티 청라를 짓고 과연 얼마나 남겨먹을까? 1, 2해서 두 필지를 매입했는데, 가격은 작년 4월 각 필지당 110억에 샀음. 총 220억이고, 한 필지당 대략 600평인데 평수가 작긴 해도 상업지역에 속하기 때문에 용적률을 많이 뽑을 수 있음. 무려 1,000%가 가능하다.
이론상으로 땅은 600평이지만, 6천 평까지 연면적을 지을 수 있음. 또 필지가 2개라서 12,000평까지 필치를 지울 수 있다. 아무튼 땅은 220억에 샀고, 분양가를 보면 낮은 층수가 6억 5천, 그리고 고층은 6억 9천, 중간 층은 6억 7천정도 한다. 다른 타입도 가격은 비슷함.
건설사는 얼마나 남겨먹을까?
이편한세상 시티 청라 분양가를 대충 6억 8천으로 잡고 총 240세대 분양해서 들어오는 수입은 1,632억이다. 두 필지를 220억에 주고 샀고, 건축비는 요즘 자재값이 올랐어도 1채당 3억 5천을 잡고 곱하기 240세대를 계산하면 840억 정도이다. 필지값과 더하면 1,060억임.
러프하게 계산하면 건설사는 대략 572억을 순수익으로 챙기는것임. 이 정도면 괜찮은 사업이다. 이제 실제로 여기 6억 8천이 합리적인 분양가인지 살펴보자.
이편한세상 시티 청라 분양가 괜찮을까?
위에서 언급했듯이 입지가 굉장히 좋다. 하지만, 청라에서는 오피스텔이 전부 다 입지적으로 좋기 때문에 경쟁력이 엄청나진 않음. 가격을 비교해보자면 먼저 2013년에 만들어진 청라 롯데캐슬 162타입의 매물 가격은 4억 정도이다.
이편한세상 시티 청라 대비 2억 8천이나 쌈. 그리고 청라풍림엑슬루타워 여기는 e편한세상 시티 청라와 거의 같은 평수이다. 70타입으로 여기 가격은 2억 7천에 거래중이다. 당연히 시티 청라가 신축이지만, 현재 2억 7천에 거래되는데 6억 8천?? 4억이나 더 비쌈.. 또 시티 청라에서 왼쪽으로 입지가 거의 비슷하고 2020년 신축이 있다. 타입도 비슷한데 가격은 4억 4천임.
즉, 이편한세상 시티 청라 분양가는 상당히 비싼 가격임. 그래서 현재 청라에서 오피스텔 매물들과 비교 해봤을 때 독보적으로 비싸다. 그럼 이제 주변 아파트와 비교해보자. 시티 청라 근처로 대형평수들 밖에 없는데 가장 붙어있는 38평 아파트가 8억 5천에 거래중인데 여기 최고 거래가는 10억까지 찍었었다. 그러나 현재 한 10~15% 떨어짐. 생각보다 청라가 다른곳에 비해 가격이 덜 떨어졌음.
현재 아파트는 가격이 여전히 비싸고 청라 시티에서 두 블록 떨어진 아파트를 보면 39평인데 매매가가 6억 5천에 나왔다. 지금 오피스텔 분양가보다도 싸고 평수도 훨씬 넓음. 여기도 과거에는 7억 7천까지 올랐으나 현재는 6억 5천 수준임.
그리고 시티청라 밑으로 호반베르디움 아파트도 34평 타입이 현재 6억이다. 즉, 정리하자면 시티 청라 분양가가 6억 8천 정도인데 아파텔 같은 경우 아파트와 오피스텔 가격을 같이 비교해야한다. 오피스텔의 경우 같은 평수 타입이 4억 초반이이라 아무리 신축인걸 감안해도 4억 5천에서 5억이 적당해 보이고,
아파트 기준으로도 시티 청라는 비싸다. 이유는 메인 입지 아파트 평단가가 2,600~2,800만원이다. 그리고 오피스텔 전용면적은 21평임. 21평에 2,600~2,800만원을 곱해봐야 5억 중반 수준임. 아파트랑 비교해도 너무 비싸다. 이편한세상시티청라 얼마나 청약할지는 모르겠지만, 적을것이 예상된다.
여기 분양가를 힐스테이트 광교, 광교 중흥 s클래스와 비교를 해놨던데 이곳들과 이편한세상 시티 청라 오피스텔과는 차원이 다른 건물이다. 입지도 그렇고 아파트 퀄리티나 단지 세대수도 비교할 수 없음. 이러한 점들을 알고 청약에 들어가자.
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