전세사기 이 4개만 알면 보증금 지킬 수 있다?

전세 보증금을 지키기 위해 계약 전, 계약 체결 시, 체결 후 그리고 잔금일 이사 후에 숙지할 내용들과 왜 알아야 하는지에 대해서 살펴보자. 가장 중요한건 계약 전인데 이게 어떻게 설정됐냐에 따라서 전세금을 지키는지 여부가 판단되니 꼭 참고하길 바람.

 

 

 

계약 전 전세사기 예방

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아파트를 제외하고 불법 건축물인지 혹은 무허가 건축물인지를 꼭 확인해야함. 빌라나 다세대 다가구 건물들은 무조건 체크하길 바람. 이유는 불법 건축물인 경우 전세대출이 불가능하다. 그런데 본인의 호실이 불법건축물이 아니라면 전세대출이 가능함.

예를 들어 오래된 빌라 다가구 다세대 주택의 경우 건물주가 월세를 더 받기 위해 불법적으로 증축해서 옥탑방에 월세를 내놓는 경우가 있는데, 이러면 불법건축물에 해당되는데 여기가 아니라 정상적인 호실은 전세대출이 나온다.

 

 

- 불법 혹은 무허가 건물 체크 방법

건축물대장 떼면 볼 수 있다. 그런데 주택이 아니라 2중 근린 시설이나 근린시설로 나온다면 집주인이 처음에 근린시설 용도로 승인을 받고, 원룸으로 개조해서 월세를 내놓을 수도 있는데 이러한 케이스는 서울 포함 경기도에 정말 많음. 그래서 원룸 구할 때 전세대출 불가라는 조건이 있다면, 아마 대부분이 근린시설일것임.

 

 

- 매매가 대비 적정 전세가율

이는 보증금 보호장치 중 하나이다. 최악의 케이스 집이 경매로 넘어갈 때 전세금만큼 낙찰 받을 수 있는지 꼭 확인해야함. 이거를 보기 위해서는 경매에서 얼마정도로 낙찰되는지를 알아야 하는데, 수도권 기준으로 아파트는 전세가율이 67%이고, 연립 다세대 주택의 경우 최근 3개월 83%정도라고 한다.

근데 이게 경매로 나가면 낙찰가율이 평균 82%임. 수도권은 85% 정도라는데 즉, 집 감정가가 1억이라고 치자. 그러면 85%인 8천 5백이면 낙찰받는다는것임.

그러면 우리는 전세금을 얼마로 설정해야 하냐? 당연히 8,500만원 이하이다. 그러니 맥시멈으로는 70%, 안전하게는 60% 정도로 전세금을 설정하자.

 

 

- 선순위 권리관계 (중요)

보증금 안전여부를 확인하는것인데 등기부등본을 볼 때 "말소기준권리" 이 항목이 있는지 꼭 찾아보자. 아무것도 없는 빈칸이라면 안전하다고 볼 수 있음. 반면 근저당이나 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 배당요구한 전세권 등이 보인다면 접근하지 말자. 이유는 말소기준권리가 경매로 들어갔을 때 안전장치들을 전부 다 없애는것이다.

팁으로는 최우선변제금액 내로 계약하는것이 안전한 방법이다.

 

 

- 임대금 세금체납 여부

또 다른 보증금 안전장치 요소이다. 세금을 확인하는 이유는 집이 만약 경매로 넘어가서 낙찰이 될텐데 이 금액을 바로 받을 수 있는게 아니라 낙찰된 금액을 배당받을 수 있는 순위가 있다.

1. 집행비용 (경매 들어간 비용 제외)
2. 경매부동산의 관리 필요비나 유익비 (보통 적은 금액)
3. 소액임차보증금 채권
4. 집행목적물이 부가된 국세나 지방세

최우선변제금액 내로 계약하는게 좋은 이유는 전월세 금액이 후순위 일지라도 3순위로 금액을 변제해주기 때문이다. 최우선변제금액은 지역이나 시기별로 다른데 현재 서울 기준으로 보증금 1억 5천 이하에서 5천만 원까지 최우선변제이다.

그리고 4번을 당해세라고하는데 보통 해당 부동산에 부가된 국세나 지방세임. 상속세, 증여세, 종부세, 재산세 등을 미납한 내역이 있다면 배당금 보다 더 우선이라서 우리 배당금에서 깎임.

 

 

* 대부분의 전세사기는 위에서 나열한 과정들을 제대로 숙지하지 않았기 때문에 발생하니 사실 이것들만 조심해도 보증금은 잘 지킬 수 있음.

 

 

 

 

계약 후 전세사기 조심할 점

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1. 계약자 본인 확인
2. 정상 영업중인 공인중개사인지 확인
3. 계약서 내용 (금액, 날짜, 특약사항) 불리한 조건 찾기 

 

계약 체결 후 우리가 해야할 것은 임대차 신고다. 이는 요즘 부동산에서 해주니 크게 신경 쓰지 않아도 되고, 잔금날 이후에 등기부등본을 꼭 한번 더 떼서 확인하길 권함. 이유는 잔금일에 맞춰 근저당 잡는 쓰레기들이 있기 때문에 필수사항임.

또 이걸 사전에 방지할 수 있는 방법은 미리 전입신고를 마치는거다. 그리고 확정일자를 꼭 받아야 하는데 이는 계약 당일 계약서를 작성한다. 그러면 그 날에 바로 계약서를 들고 주민센터로 가서 확정일자를 받자.

 

 

 

 

 

2022.09.04 - [부동산 정보] - 불가능해진 전세사기 제대로 알아야 피한다

불가능해진 전세사기 제대로 알아야 피한다