불가능해진 전세사기 제대로 알아야 피한다

들끓던 전세사기가 이제는 뿌리가 뽑혔다는데 정말인지 살펴보자. 국토부에서 전세사기 관련해서 여러 대책을 내놨는데 먼저 전세 사기가 판을 쳤던 이유는 정보를 충분히 제공받지 못했고, 법률이나 금융 등 대응방법을 알지 못해 전세사기를 당한 케이스가 많다.

그리고 국토부에서 전세사기를 방지하고자 내놓은 대책들을 활용하려면 먼저 전세사기 과정을 파악해야함. 대표적으로 두 가지가 있는데 하나씩 봐보자.

1. 정보 비대칭 전세사기
2. 법적으로 허점을 이용한 전세사기

 

 

전세사기 파악하기

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가장 많은 1번부터 살펴보면, 빌라 전세사기 방법인데 한 사람이 1,277채 등의 헤드라인은 많이들 접했을거다. 이런 사람들이 사기를 치는건데 주로 취급하는게 다가구와 다중주택인데 어떻게 돈을 날려먹는지는 아래 글을 참고하자.

 

전세사기 막는 확실한 방법 알고 계약하자

 

 

 

 

드디어 막힌 전세사기

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선순위권리관계 확인권한 부여라고 기존에느 체납 세금이나 선순위보증금의 경우 임대인 협조 없이는 확인이 불가능했다. 그런데 새로운 정책에서는 임차인이 계약이전에 임대인의 체납사실이나 선순위보증금 등의 정보 확인을 위한 서류를 요청하면 임대인이 의무적으로 제공하고, 미납국세 지방세 등의 정보를 임대인 동의 없어도 임차인이 확인하도록 제도를 개선할 계획이라고 함.

그런데 가장 중요한것은 임대인의 동의 없이 선순위보증금이나 체납내역을 확인해야한다. 이유는 우리가 서류를 요청 시 올바른 서류인지 확인할 방법도 없고 또 임대인 입장에서 똑바로 안 해줄 경우도 있으니 말이다. 결국 임대인 동의 없이 선순위 보증금과 체납내역을 볼 방안이 필요한건데 임대인이 의무적으로 제공한다는것이 들어갔으니 지켜봐야함.

 

 

 

 

 

전세사기 피하는법

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- 근저당이 잡힌경우

 

1. 근저당이 잡힌 날짜 기준으로 최우선변제금액 이상의 보증금은 넣지 말자.
2. 그 이상을 계약한다면 전체 보증금 합이 집값의 80% 이하가 되는지 꼭 확인.

1번의 경우 등기부등본 떼면 확인이 가능한 반면 2번은 불가능했었다. 그런데 임대인은 의무로 제공한다니 볼 수 있을것이고, 이제 남은 체크사항은 집값이다. 이유는 다가구나 다세대들은 아파트처럼 집값이 일정하지 않기 때문임. 그래서 새로나온 정책들을 보면,

먼저 1번의 케이스를 완화시킨것인데 최우선변제금액을 높여준다고 한다. 실제 추진되는지는 나중에 봐야하고, 2번의 케이스 집값 확인은 자가진단안심전세 어플을 발표한다는데 이것도 나와봐야 알 수 있음.

 

 

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- 법적인 허점을 이용한 전세사기

 

이건 보통 아파트에서 많이 일어나는 전세사기인데 전입날짜에 근저당을 걸어버리는것임. 근저당이란 은행 대출임. 즉, 전세 세입자가 들어오는 날에 동시에 대출을 걸어버림. 이러면 세입자의 보증금은 보장받을 수 없게된다.

법적으로 대항력 날짜가 정해졌기 때문인데 우리들의 전세 보증금을 지킬 수 있는 '대항력' 근저당을 커버하는 대항력의 발생 시기는 먼저 주택을 인도받아야 한다. 즉, 이사를 해야함. 그리고 전입신고를 한 상태에서 대항력 같은 경우 다음 날 오전 0시에 생긴다.

그러면 근저당 같은 경우 언제 대항력이 생기냐? 근저당은 설정하는 당일에 바로 효력이 생긴다. 그래서 0시라는 조건 때문에 이런 전세사기 판을 치는건데 이걸 안당하려면,

1. 계약 전 대출이 있는 경우 근저당 금액 확인.
- 근저당을 말소한다는 조건을 넣어서 계약해야함.

2. 특약사항에 잔금 다음날까지 현 등기부등본사항을 유지한다는 문구 넣기
- 이유는 대항력은 다음 날에 발생하기 때문임.

3. 만약 대출이 있는데 전세로 들어가고 싶다면 시세파악 필수
- 근저당을 더한 금액이 최소 60~70% 이하로 만들어야 함.

4. 잔금날이 아닌 잔금날 전에 전입신고 미리 하자
- 은행 같은 경우 돈을 빌려주는 당일에도 전입세대 열람원을 본다. 갑자기 모르던 사람이 전입이 됐다면 은행은 집주인한테 누구인지 물어보고 이걸 제대로 해명하지 못하면 대출은 안됨.

* 앞으로 은행이 담보대출 실행 전 해당 물건 확정일자 부여 현황을 체크하고 대항력이 발생하지 않는 임차인의 보증금까지 감안하도록 협의할 계획이다.

- 사실 협의란 말은 중요하지 않고 담보대출 실행 전 확정일자 부여현황 확인은 좋은 정책이다. 기존에는 전입세대 열람문을 봤는데, 확정일자 부여현황을 체크하면 더 간단하기 때문임. 확정일자의 경우 계약서 작성하고 바로 주민센터가서 받기 때문에 좋은 방법임. 우리가 할 일은 꼭 계약서 작성하고 바로 확정일자를 받으면 된다. 만약 확정일자를 안 받아놓고 권리를 외칠 수는 없음.