송도 마리나베이 아파트에 알아보자. 주변이 전부 다 신축 건물인데 여기 아파트 같은 경우는 현재 3,100 세대로 엄청나게 큰 대단지고 2020년도에 만들어져서 지금 2년 조금 지난 단지다. 그리고 단지 안에 초등학교랑 중학교가 위치하고 있다. 그다음 유치원까지도 나와 있기 때문에 중학교까지는 여기 단지 내에서 나갈 일이 없음.
또 송도 마리나베이 아파트는 구석에 왼쪽 구석에 위치하고 있어서 왼쪽은 바다 오른쪽은 공원이 있어 끝에 있는 단지 같은 경우는 영구뷰가 나옴.
송도 마리나베이 장점
- 주변 전부 신축
- 층수가 높아 건폐율 Good
- GTX-B 노선
- 양질의 일자리
신도시기 때문에 송도 마리나베이 주변 전부 신축으로 이루어져 있다. 그다음 두 번째로는 이쪽이 층수가 평균적으로 전부 다 높기 때문에 단지내 건폐율이 낮다. 건폐율이 낮다는 거는 단지 안이 쾌적하단 것임. 다음 세 번째는 GTX-B 노선이 들어오는 게 가장 큰 장점이다.
네 번째로는 일자리임. 송도 신도시 같은 경우는 바이오클러스트를 만들려고 정부에서 점 찍었다. 그래서 결론적으로 이쪽 송도 신도시 같은 경우는 일자리도 만족하고 그다음 신도시에다가 GTX 노선까지 완성되며 서울까지 접근성도 좋아지는 대규모 신도시로 알고 있으면 된다.
송도 마리나베이 경매
자 그럼 경매 물건을 보면, "2017 타경 15972"다 여기 매각기일은 2022년 12월 1로 알면 되고 118동 8층에 위치하고 있다. 그래서 층수도 8층이면 어쨌든 뷰가 나오기 때문에 그렇게 나쁘지 않은 층수임. 그다음 건물면적은 25 평인데 여기가 공급까지 합치면 33평이다.
여기 최초 감정가가 얼마였냐면 9억 2,000이었다. 그러나 현재 떨어진 가격은 4억 5,000으로 나와 있음. 그래서 이 4억 5,000이 합리적인 가격인지 한번 보다. 먼저 해당 동호수는 침실 3개의 거실이랑 주방이 있고 맞통풍이 가능하다. 대부분 사람들이 선호하는 4베이임.
그리고 아까 전에 118 동이라고 했는데, 118동은 802호 주방에서 해변가 뷰가 보인다. 거실에서는 단지 내 뷰가 나옴. 단지는 상당히 잘 구성을 해놨는데 녹지나 놀이터나 이런 근생 같은 거는 정말 잘해 놓았음.
단지 주변에는 제대로 개발이 완전히 이루어지진 않았다. 어쨌든 시간이 지나면서 전부 다 들어올 거라고 알면 된다. 여기 단지를 호갱노노로 보면, 단지 내부에서 보이는 풍경 사진을 많이 올려놨음. 거실에서 다리가 보이고 뷰가 상당히 좋으니까 참고하자.
송도 마리나베이 가격
최저가가 4.5억이었는데. 현재 여기 가격대를 보면, 118동 또한 똑같다. 작년에 많이 올랐다가 뚝 떨어짐. 작년에 거의 11억에서 12억까지 올랐었는데 지금 최근에 거래되는 금액들을 보면, 한 6억 5~6천으로 6억 중반대 거래가 되고 있다.
현재 매물로 나오고 있는 최저 가격대를 보더라도 6억 8,000에서 6억 9,000 그다음 7억까지 나와 있기 때문에 지금 최저가로 나온 4억 5,000 금액은 현재 나온 시세보다는 대략 2억 이상 싸다.
결론적으로 지금 나온 최저가는 합리적인 금액이라는 것임. 자 그러면 이쪽에 전세가도 한번 알아보면, 현재 여기 전세 가격은 상당히 많이 떨어졌다. 지금 보면, 뭐 2억 6,000에서 2억 7,000 그다음 2억 9,000에도 나오고 있는데, 최근에 거래된 전세 금액 같은 경우는 뭐 3억 중반에서 3억 후반까지 다양하게 존재하고 있다.
현재 나오는 가격대가 거의 2억 후반에서 3억 초반에 나오다 보니까, 지금 여기 가격이라고 알면 됨. 임대차 3법이 실행되고 나서 전세가 4년 주기로 많이 돌아가다 보니까, 확실히 전세 수요층이 많이 떨어진 것 같다. 덩달아 부동산 하락기까지 겹치다 보니까, 전세 금액까지 같이 떨어지고 있고 더군다나 금리까지 올라갔다 보니까, 전세금이 올라가기가 힘듦.
어쨌든 지금 나온 최저가 기준으로 해서는 현재 나오고 있는 매물은 뭐 6억 중반부터 7억까지 나오고 있고 그다음 전세 같은 경우는 대략 뭐 2억반에서 3억대 형성돼 있기 때문에 자금 상황을 고려해서 입찰가를 정하자.
송도 마리나베이 권리분석
권리분석도 한번 해보면 현재 여기는 임차인이 있다. 임차인이 있는데, 전입 일자가 근저당보다 늦기 때문에 대항력이 없어서 명도 대상이다. 근데 여기 임차인 같은 경우는 확정일자도 안 받고 배당 요구도 안 했다. 그래서 전세 세입자는 아닌 것 같은데, 어쨌든 대항력이 없으니까. 크게 신경 쓸 건 없다.
등기부등본도 보면, 1순위가 2020년 9월 24일에 근저당이 걸려 있기 때문에 그 후로는 전부 다 말소된다고 알면 될 거 같다. 결론적으로 권리상으로 우리들이 인수할 물건이 없는 안전한 물건이다. 지금 송도뿐만 아니라 나머지 뭐 신도시들이나 주요 거점 지역들에서 부동산 가격이 많이 하락하고 있기 때문에 지금 이럴 때 이런 곳에서 급매나 급급매를 구하거나 아니면 지금 소개하는 이런 경매로 싸게 낙찰받는 게 가장 현명한 투자라고 본다.
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