연수 월드메르디앙 어반포레 미달 원인과 주변 재건축

연수 월드메르디앙 어반포레 상황이 심각하다. 총 134 세대 청약에 전 타입 미달이 나버림. 그래서 과연 어떤 아파트길래 이렇게 전 타입이 미달 났는지 한번 확인해보자.

여기 청약이 지금 끝났는데 2순위까지 진행 진행 했음에도 불구하고, 전 타입 미달이 났다. 그래서 총 130 세대 일반 분양이 나왔는데 40명밖에 지원을 안 해서 나머지는 전부 다 미분양 났다고 보면 된다.

여기서 한 가지 참고 사항으로 지금처럼 미분양 났을 때는 여기 아파트를 선착순 줍줍으로 만약 매수했ㄷ면, 여기 아파트가 완공되기 전까지는 청약에서는 무주택으로 간주를 한다.

연수 월드메르디앙 어반포레 미달 원인

이제 여기는 어떤 단지길래 이렇게 전부 다 미달이 났는지 살펴보자. 가장 먼저 연수 월드메르디앙 어반포레 홈페이지 들어오면 우선 중도금 무이자라고 한다. 요즘처럼 금리가 높은 시대의 중도금 무이자라고 하는 거는 정말 큰 요소임. 근데 이렇게 좋은 조건임에도 불구하고, 전부 다 미달이 났다니..

지도와 같이 어떻게 보면 연수 월드메르디앙 어반포레 아파트 위치가 약간 생뚱맞다. 그리고 미달난 원인은 역시나 비싼 분양가. 분양가가 얼마냐면 74 타입 기준으로 5억 중반 정도 한다. 한 5억 3~4천 정도 하는데 여기 시세를 한 5.5 억으로 잡고 시세 분석을 한번 해보자.

여기 주변으로 해서는 신축은 거의 없고 큰 단지들이 이제 조만간 30년차, 즉 재건축 연한이 다가오고 있다. 그 다음에 뒤로는 신축 아파트가 있는데, 여기 가격을 한번 알아보면 현재 거의 동일한 면적인데 최소 가격이 4억 3천에 나오고 있다. 그다음으로, 4억 6~8천에 나오고 있는데

세대수 또한 천 세대고 2017년도에 지어진 아파트다. 그다음에 여기 단지 같은 경우는 작년에 5억 8천까지 찍혔다가 현재는 4억 3천 정도에 나오고 있다, 자 그러면 어쨌든 연수 월드메르디앙 어반포레 아파트와 비교를 해 보면 지금 여기 분양가가 5.5 억. 근데 비교 아파트 단지 최소가로 나오고 있는게 4.3~4.6 억에 나오고 있다 보니까,

연수 월드메르디앙 어반포레 분양가는 시세대비 1억 정도 비싼거다. 아직 머리가 덜 깨진듯.. 더군다나 대단지도 아니고 134세대의 작은 타입이고 역과도 그렇게 가깝지 않기 때문에, 이러한 이유들이 모여져서 사람들이 대부분 지원을 안 함.

그래서 결론적으로 여기 아파트 같은 경우는 주변 시세 대비해서 1억 정도 비싸고 그 다음 다른 아파트들 대비해서 뚜렷한 장점을 찾기 힘들기 때문에 지금과 같이 미달이 나온 것 같다.

재건축 평가 방법

주변 재건축 연한이 다가오고 있는 단지를 잠깐 살펴보면 간단하게 우리들이 재건축 사업성을 판단할 때 2가지를 봐야 되는데 바로 첫 번째 용적률 그다음 두 번째가 주변 신축 가격이다.

이 2개를 왜 봐야 되냐면 우선 용적률은 낮으면 낮을수록 일반분양 낼 수 있는 세대수가 많아진다. 이렇게 많아짐에 따라 어떤 게 늘어나냐면 당연히 수익이 늘어남. 이렇게 수익이 늘어나면 당연히 분담금은 줄어드는 거다. 그렇기 때문에 용적률을 파악해야 되고

두 번째는 주변 신축 가격이다. 신축 가격은 높으면 높을수록 좋음. 왜 그러냐면 이게 용적률이 낮아서 세대수가 많이 분양을 하더라도 주변 신축 가격이 낮아서 분양 가격이 낮아버리면 여기에 따라서 또 사업성이 낮아진다.

그렇기 때문에 재건축이 잘 일어나는 곳들의 특징은 어떻게 되냐면 첫 번째로는 입지가 좋은 가격대가 높은 곳들이다. 그런 지역의 용적률이 낮은 단지면 사업성은 정말 어마어마함. 자 이런 거 기준으로 살펴보면 이곳은 용적률이 너무나도 좋다. 전부 다 100% 초반이기 때문에 여기가 나중에 200에서 250% 정도까지 짓는다고 하면,

지금 세대수의 2배 정도를 일반 분양으로 낼 수 있음. 근데 이쪽 단지들의 문제는 주변 신축 가격이 지금 상당히 낮다는 거다. 이렇게 주변 신축 건축 가격이 낮다 보니까, 이게 2배로 해서 일반 분양을 해도 전부 다 부순 다음에 새로 짓는 건축비를 감당을 하지를 못함.

게다가 요즘 공사비가 많이 올랐기 때문에 이렇게 일반 분양을 많이 한다 해도 아마 분담금이 최소 1억에서 2억 정도는 나올 거다. 이 금액을 지금 매매가랑 더해 보면 거의 주변 신축가랑 비슷하기 때문에 그래서 여기 단지들이 재건축 사업에 성공할려면 가장 우선시되는 조건이 주변 신축 가격이 올라야 된다고 알고 있으면 된다.

 

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